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收并购是扩张主路 雅生活(03319)剑指百亿年收入

来源: 2018-02-12 09:33:04
  被市场称为估值最高物业股的雅居乐雅生活服务股份有限公司(03319.HK,以下简称“雅生活”)于2月9日正式在港交所主板挂牌交易,成为首家红筹分拆H股的物业服务企业。雅生活今日收盘报9.46港元,市值126亿港元,市盈率70.31。其中,较为市场关注的高市盈率也是目前包括彩生活、绿城服务和中海物业等港股内房物业股中最高的。

  对此,雅生活董事会联席主席黄奉潮在今日下午举行的上市新闻发布会上表示,雅生活的估值一方面是基于中国的物业管理市场空间巨大,另一方面是背靠雅居乐、绿地两家一线地产公司,雅生活不仅有丰富的管理资源、业主资源,还会进行更多的并购和收购,扩大规模、营收。基于此,雅生活也提出了一个“宏大”的经营目标——计划到2020年,实现年收入100亿元。

  雅生活执行董事兼首席执行官刘德明在回答记者关于“如何平衡毛利率与物业服务质量”的提问时指出,在并购、扩大规模的过程中,雅生活也会通过物业管理收费的增加、“四化”方式的成本控制和业主、非业主增值服务的增加去保持毛利率和净利润的领先。

  高毛利率中的加减法

  根据雅生活最新公布的资料显示,截至2017年9月30日,公司在管总建筑面积超7620万平方米,实现营业收入11.69亿元,净利润2.01亿元,毛利率和净利润率则分别达到了32.8%和17.19%。

  虽然雅生活目前的在管建面为彩生活、绿城服务和中海物业中最少,但净利润率在其中最高,毛利率仅次于彩生活(注:其余三家对比数据为2017年半年报)。

  从2014年开始,雅生活的毛利率一直在持续增加,现今的数据较2014年增加了20.8个百分点。雅生活方面表示,主要原因是在于成本控制措施的实施和收取的平均物业管理小幅增加。成本节约包括增加劳动密集型服务的分包、优化劳动力以及对所有物业管理网络进行集中化管理。

  由于雅生活本身定位为中高端物业管理,其平均物业管理费也从2014年的2.89元/平方米·月提升至2.98元/平方米·月。由部分收入主要构成了雅生活的物业管理服务收入,物业管理服务占比也是雅生活三大板块中最大,年均超过70%,截至2017年前三季度的数据为76.8%。

  “物业管理费比过去越来越高了,因为业主对于物业服务的认同感越来越强了。”刘德明对记者表示,基于雅居乐和绿地的支持,雅生活未来会逐步扩大规模,获得更多更好的项目,提升物业管理服务的收入。另一方面,雅生活也在通过“管理数字化、服务专业化、流程标准化和操作机械化”这“四化”控制成本。公司目前的人力资源成本占总支出比是53%,低于行业平均水平的62%。未来,雅生活也会将IPO融资所得净额约15%用于发展“四化”。

  除了减少人力成本,为了保证服务,雅生活同时也会增加对社区的业主增值服务和对开发商的非业主增值服务。这两方面的净利润率是远高于基础物业服务的。刘德明预计,业主增值服务收入的占比会从目前的5.6%在2018年提升至20%,非业主增值服务会从17.6%提升至20%~30%。“我想通过这样的手段,会继续让我们的净利润保持领先的水平和地位。”

  收并购是扩张主路

  成功登陆港股是雅生活借力资本市场、布局万亿物业蓝海的第一步。“在合适的时机,雅生活集团将寻求在A股上市,力争成为中国物业"H+A"第一股。”刘德明指出,心怀A股,主要还是因为看好中国内地广阔的市场前景,尤其是十八大以来,中国政府加大了政府购买服务的步伐,每个月平均有几百宗政府购买的招投标,而“政府购买”会更青睐国企或A股上市公司。登陆A股之后,才有更多的机会去参与这些优质的政府采购。

  收购和并购是雅生活未来的发展方向之一。刘德明认为,物业管理市场是一个“庞大的蓝海”,因此雅生活计划将IPO所得款项净额约65%用于选择性地把握战略投资及收购机会,以及进一步发展战略联盟。招股书中还显示,雅生活计划将全球发售所得款项中约45%用于收购其他物业管理公司,约10%用于收购与集团存在互补性的社区产品及服务公司。

  关于收并购标的的考量,雅生活方面表示,公司会基于区域互补和专业互补两个原则,在国内外选择优秀的物业企业并购。在黄奉潮看来,当前国内物业市场的集中度相对较低,未来五年是物业公司并购的窗口期,雅生活将抓住时机并购好项目,扩张规模。

  在外接项目方面,雅生活也持续发力。其提供的数据显示,在市场拓展方面,2017年,雅生活依靠200人的团队成功拓展了2400万的面积。“在2018年及以后,雅生活会以"农村包围城市"的战略,把市场拓展到国内31个省市自治区。”雅生活计划通过庞大的业主群体,未来可以在提升小业主的增值服务和对于开发商开展的非业主增值服务方面有更多的想象空间,从而提升公司的利润和效益。

  社区增值服务是一块被垂涎已久的“肥肉”。目前在增值服务方面走得更为长远的彩生活,在2017年社区增值服务的收入已经为总营收贡献超过30%。雅生活计划如何打开这个市场?刘德明指出,他们的信心一方面来自于雅居乐、绿地控股(股东之一)每年大约2000多万管理面积的供给;另一方面,雅居乐已经把早期介入房屋销售到验房等各种增值服务业务给到雅生活。此外,雅生活目前也在和绿地地产沟通,计划进入绿地地产的海南区域和广州区域,进行房屋销售方面的试点。

  随着面积规模的不断扩大和增值服务的量级增加,雅生活雄心勃勃——计划到2020年实现年收入100亿元,对于2017年前9个月实现11.69亿元营收的雅生活而言,这是一个“宏大”的目标。不过雅生活信心十足,刘德明表示,雅生活做出这样的规划,是基于“认真的、慎重的考量”。

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